Türk Borçlar Kanunu m. 355 ile hukukumuza giren yeniden kiralama yasağı, kiracıyı koruyan önemli düzenlemelerden biridir. Kiraya veren, gereksinim nedeniyle veya yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın tahliyesini sağladığı durumlarda, üç yıl geçmedikçe haklı sebep olmaksızın kiralananı eski kiracıdan başkasına kiralayamayacaktır. Bu yükümlülüğe aykırılığın sonucu olarak tazminat talep edilebilmesi imkanı öngörülmüş ayrıca eski kiracıya kiralanana dair öncelik hakkı tanınmıştır. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde kira bedellerinin fahiş şekilde artışı söz konusu olmaktadır. Bu nedenle kiracıları tahliye ederek çok daha yüksek kira bedeliyle yeni bir kira sözleşmesi akdetme çabası son derece yaygın bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır. Yeniden kiralama yasağı bu noktada da büyük bir öneme sahiptir. Yeniden kiralama yasağının, konut ve çatılı işyeri kiralarında hem kiracı hem de kiraya veren açısından önemli sonuçlar doğurduğu açıktır. Kiracının bir tür güvencesi olan bu düzenlemenin doğurduğu sonuçların doğru anlaşılması için hükmün detaylı olarak ele alınması gerekmektedir.(ARKA KAPAKTAN)

 

İÇİNDEKİLER

 

GİRİŞ
1. KONUNUN TAKDİMİ
2. ARAŞTIRMA PLANI

 

BİRİNCİ BÖLÜM
YENİDEN KİRALAMA YASAĞININ TARİHÇESİ, HUKUKİ NİTELİĞİ VE ŞARTLARI
1.1. Yeniden Kiralama Yasağına İlişkin Düzenleme
1.1.1. Düzenlemenin İçeriği
1.1.2. Düzenlemenin Tarihçesi
1.1.3. Yeniden Kiralama Yasağına İlişkin Düzenlemenin Niteliği
1.2. Düzenlemenin Uygulanmasına İlişkin Şartlar
1.2.1. Taraflar Arasında Konut veya Çatılı İşyeri Kira İlişkisi Olması
1.2.2. Tahliyenin Belirli Sebeplerle Gerçekleşmesi
1.2.3. Kiralananın Tahliyesinin Sağlanması
1.2.4. Yeni Bir Kira Sözleşmesinin Yapılması

 

İKİNCİ BÖLÜM
YENİDEN KİRALAMA YASAĞINA AYKIRILIK VE YASAĞA DAİR ÖZEL HUSUSLAR
2.1. Gereksinim Amacıyla Tahliye
2.1.1. Gereksinim Amacıyla Tahliyenin Şartları
2.1.2. Yeni Malikin Gereksinimi
2.1.3. Malik Olmayan Kiraya Verenin ve Kiraya Veren Olmayan Malikin Gereksinimi
2.1.4. Tüzel Kişinin Gereksinimi Amacıyla Tahliye
2.1.5. Birlikte Mülkiyette Gereksinim Amacıyla Tahliye
2.2. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye
2.2.1. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliyenin Şartları
2.2.2. Malik Olmayan Kiraya Veren ve Kiraya Veren Olmayan Malikin Tahliye Talebi
2.2.3. Kat Mülkiyetine Tabi Yerlerde Yeniden İnşa ve İmar
2.2.4. Birlikte Mülkiyete Tabi Yerlerde Yeniden İnşa ve İmar
2.2.5. Geçici Tahliye ve Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye ile Bağlantısı
2.2.6. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliyenin Hükümleri
2.3. Yeniden Kiralama Yasağında Haklı Sebep
2.3.1. Haklı Sebep Kavramı
2.3.2. Haklı Sebebin İspatı
2.3.3. Haklı Sebep Örnekleri
2.4. Yeniden Kiralama Dışındaki Durumların Yasak ile Bağlantısı
2.4.1. Kiralananın Boş Bırakılması
2.4.2. Kiralananın Kira Dışında Yollarla Başkalarına Tahsis Edilmesi
2.4.3. Yeniden İnşa ve İmar Faaliyetlerinin Uzaması ile Öncelik Hakkının Ötelenmesi

 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YENİDEN KİRALAMA YASAĞININ YAPTIRIMI OLARAK TAZMİNAT VE ZAMANAŞIMI İLE USULİ İŞLEMLER
3.1. Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığın Yaptırımı
3.1.1. Maddi Tazminat
3.1.2. Manevi Tazminat
3.1.3. Tarafların TBK m. 355 Hükmüne Dair Anlaşmalarının Anlamı
3.2. Tazmin Edilecek Zararın ve Miktarının İspatı
3.3. Zararı Tazmin ile Yükümlü Kişi
3.3.1. Kiraya Verenin Malik Olduğu Hallerde
3.3.2. Birlikte Mülkiyette Zararı Tazminle Sorumlu Kişi
3.3.3. Kiraya Verenin Malik Olmadığı Hallerde
3.3.4. Üçüncü Kişinin (Yeni Kiracının) Durumu
3.4. Yeniden Kiralama Yasağına Dair Davaların Usul Hukuku Açısından Değerlendirilmesi
3.4.1. Görevli Mahkeme
3.4.2. Yetkili Mahkeme
3.4.3. İspat
3.4.4. Arabuluculuk
3.5. Yeniden Kiralama Yasağına Dair Davaların Tabi Olduğu Zamanaşımı
SONUÇ

 

KAYNAKÇA